Novità nel decreto legge “Sblocca Italia”. La nuova norma ha portata rivoluzionaria, anche se dovrà essere convertita dal parlamento.
Dopo anni di immobilismo, la legislazione sulle locazioni potrebbe subire una modifica radicale. Anzi, la modifica è già vigente, anche se la nuova norma ha carattere temporaneo e, se non convertita entro l’11 novembre 2014, decadrà.
Il Decreto legge “Sblocca – Italia”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 settembre 2014 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014 permette infatti di derogare totalmente alla legge 392/78 sulle locazioni non abitative per il caso che il canone sia maggiore di 150mila euro annui.
La liberalizzazione pertanto non si limita a modificare questo o quell’aspetto della legge, ma permette alle parti di derogare completamente alla legge sulle locazioni che regolano immobili chiave della vita produttiva, e così per citarne alcuni esercizi commerciali, uffici, alberghi.
Con la nuova norma è dunque concesso alle parti di negoziare tutti gli aspetti della locazione: le protezioni – sino ad oggi obbligatorie – per il conduttore (anzi sarebbe meglio dire il “grande conduttore”) vengono meno, e così per esempio: il diritto di recesso (sino a oggi sempre possibile per gravi motivi), la durata minima (6 anni con rinnovo automatico per anni 6 tranne che in pochi, tassativi casi), la trasferibilità del contratto con la cessione o l’affitto di ramo di azienda (che gioca un ruolo fondamentale nelle cessioni della posizione con pagamento di key-money), l’indennità a fine locazione per i locali che prevedano contatti con il pubblico, l’indicizzazione massima consentita (che ha reso sino ad oggi più complessa, anche se non impossibile, la pattuizione di canoni a scaletta), le prelazioni per nuova locazione e per acquisto dell’immobile.
Le grandi locazioni in deroga non rimarranno totalmente prive di disciplina, ma ad esse si applicheranno gli articoli del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 – 1614). In tale disciplina tuttavia l’inderogabilità è marginale e pertanto una contrattazione attenta potrà di fatto estendersi a regolare ogni aspetto del rapporto.
Nel concreto occorre notare che la scelta del decreto legge espone a rischi che occorre valutare soprattutto considerando le conseguenze di un eventuale mancata conversione entro 60 giorni dall’emissione: si dovrebbe perciò interrogarsi sull’efficacia e legittimità di contratti di locazione stipulati nella vigenza del decreto. La carta costituzionale sancisce che i decreti legge non convertiti “perdono efficacia fin dall’inizio” anche se le Camere possono regolare con legge i rapporti giuridici sorti sulla base dei decreti non convertiti.
Appare pertanto opportuno valutare con estrema cautela, in questa fase, la deroga alla legge 392/78 per regolare le grandi locazioni a cui si riferisce la norma, anche se è innegabile che essa rappresenta uno scossone di portata potenzialmente assai rilevante per il mondo delle locazioni.
Alessandro Barzaghi
Cocuzza & Associati Studio Legale – Milano
Lo Studio legale Cocuzza & Associati di Milano è specializzato nella contrattualistica immobiliare ed in particolare ad uso non abitativo per clientela nazionale ed internazionale.
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